計算房貸每月還款金額的指南
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購屋能力評估方式
購屋能力是指一個人或家庭購買房屋的能力，也就是評估一個人或家庭是否有足夠的資金和還款能力負擔房屋的購置和貸款。購屋能力的計算主要考量兩個因素：
- 自備款：購屋時必須先支付的金額，通常來自存款或家人提供的資金。
- 可支付房貸總額：貸款機構核准的最高貸款金額，主要與淨收入、貸款期數、房貸利率有關。
自備款
自備款是購屋時必須先支付的金額，通常占房屋總價的 20% 到 30%。自備款越高，可貸款金額就越低，相對的還款負擔也越輕。
可支付房貸總額
可支付房貸總額是指貸款機構核准的最高貸款金額，主要與以下三個因素有關：
- 淨收入：扣除必要開銷後的剩餘收入，是評估還款能力的重要指標。
- 貸款期數：貸款期數越長，每月應付本息金額越低，但總利息支出越高。
- 房貸利率：房貸利率越高，每月應付本息金額越高。
可支付房貸總額計算公式
可支付房貸總額 = 平均每月淨收入 x 100萬元 / 每貸百萬元的月償還金額
舉例說明，假設羅賓的平均月薪 7 萬元，扣掉2萬生活費，貸款期數為 30 年，房貸利率為 2%；根據公式計算，羅賓的可支付房貸總額為：
(7萬 – 5萬) x 100萬 / 0.37萬 = 1351 萬元
也就是說，羅賓最多可以貸款 1351 萬元，加上自備款，羅賓可以購買總價約 1500 萬元的房屋。
常見的貸款期數vs房貸利率
以下是常見的貸款期數＆房貸利率表格，以貸款 1000 萬元為單位，每月本息平均攤還計算：
| 年利率 | 貸款20年 | 貸款30年 | 貸款40年 |
| -------- | -------- | -------- | -------- |
| 1.50% | 48,250 元 | 34,510 元 | 27,720 元 |
| 1.63% | 48,830 元 | 35,120 元 | 28,350 元 |
| 1.75% | 49,410 元 | 35,720 元 | 28,980 元 |
| 1.88% | 50,000 元 | 36,340 元 | 29,630 元 |
| 2.00% | 50,590 元 | 36,960 元 | 30,280 元 |
| 2.13% | 51,180 元 | 37,590 元 | 30,930 元 |
| 2.25% | 52,380 元 | 38,870 元 | 32,290 元 |
| 2.38% | 52,380 元 | 38,870 元 | 32,980 元 |
| 2.50% | 52,990 元 | 39,510 元 | 33,670 元 |
| 2.63% | 53,600 元 | 40,170 元 | 34,370 元 |
| 2.75% | 54,220 元 | 40,820 元 | 35,080 元 |
| 2.88% | 54,840 元 | 41,490 元 | 35,800 元 |
| 3.00% | 55,460 元 | 42,160 元 | 36,520 元 |
房貸寬限期
房貸寬限期是指在房貸還款期間內，於相同的利率條件下，借款人可以選擇在一定期限內只償還利息，不用償還本金的還款方式。也就是俗稱的「還息不還本」。
寬限期計算公式與方式：寬限期應繳利息 = 尚未清償本金 × 月利率
寬限期內每月應繳的本金為 0，因此每月應繳的金額僅為利息。
寬限期優缺點比較
優點
- 前期房貸負擔較小，手邊資金運用靈活。
- 不用馬上背負高額房貸壓力。
缺點
- 總房貸繳款費用上升，貸款期間應付利率大幅增加。
- 後期還款壓力增加，主要原因是寬限期壓縮本金償還期限。
寬限期適合哪些族群？
- 短期內資金需求較大，例如創業、投資等。
- 預期未來收入會大幅成長。
小資族是否適合寬限期？一般認為，寬限期適合首購族，因為能降低購房時的壓力。但寬限期後會背負更重的房貸負擔，因此小資族應審慎評估自身財務狀況，再決定是否採用寬限期。
房貸計算公式
平均攤還率＝{[(1＋月利率)^月數]×月利率}÷{[(1＋月利率)^月數]－1}
- 公式中的「月利率」是年利率的 1/12，「月數」是貸款年限 x 12
- 每月還款金額 = 本金餘額 × 平均攤還率
- 每月應付利息金額＝本金餘額 × 月利率
- 寬限期應繳利息 是寬限期內要繳的利息 = 貸款金額x月利率
舉個例子來說，假設你貸款了 NT$ 100 萬，利率是 2%，還款期限是 10 年，那麼，你的「每月還款金額」是 NT$ 10,642。
在第一年，你償還的本金是 NT$ 63,858，利息是 NT$ 40,142。到了第十年，你償還的本金是 NT$ 99,362，利息是 NT$ 7,038。
可以看出，在還款初期，你償還的利息佔的比例比較高。如果你比較在意還款負擔的平均性，那麼本息平均攤還是一個不錯的選擇：但是，如果你比較在意總體繳納的利息，那麼你可以考慮採用其他還款方式，例如本金平均攤還。
